No cabe duda de que el valor de las cosas es una cuestión sensible. No en vano, el valor de los bienes que poseemos es indicativo de nuestra capacidad económica y, por esta razón, son muchas las personas que prefieren reservarse cuándo valen sus propiedades. Pero éste no es el único motivo para proteger este tipo de información: en muchas ocasiones, y como bien reza el dicho, «el conocimiento es poder», estar al tanto del valor de un bien puede darnos cierta ventaja a la hora de llevar a cabo determinadas negociaciones u operaciones.
Por eso mismo, los profesionales que llevan a cabo valoraciones deben conocer y tener siempre presentes tres aspectos, explícitamente recogidos en los Estándares Internacionales de Valoración: cuál es la identidad del cliente que encarga la valoración, quiénes son el resto de usuarios que tienen o podrían tener acceso a la información contenida en la valoración y qué restricciones se deben imponer al uso, distribución y publicación del informe final que se elabore. Estas tres cuestiones deben ser acordadas de forma previa al inicio de cualquier trabajo de valoración, a fin de evitar la aparición de conflictos de intereses u otros perjuicios para el solicitante de la valoración. Así, fuera de los ámbitos y personas expresamente acordados, la información y valores recogidos en un informe de valoración serán estrictamente confidenciales. Ello podría implicar, de hecho, no solo la imposibilidad de comunicar el resultado de una valoración a un tercero no autorizado, sino incluso la prohibición de informar sobre si se ha llevado a cabo o no una valoración, cuando esta información resulta sensible.
Algunas situaciones en las que esto puede resultar de crucial importancia son las valoraciones realizadas como asesoramiento para la compra o la venta de un inmueble, dado que los intereses de comprador y vendedor pueden ser bien distintos, o en operaciones empresariales, en las que cada una de las partes de una negociación toma como referencia sus propias valoraciones, realizadas a partir de sus expectativas y planes particulares de negocio. En este sentido, aunque llegásemos a conocer que se ha realizado una valoración de un bien en el que tenemos algún tipo de interés, no tendremos el derecho de acceder al correspondiente informe o a su resultado, ni a realizar ninguna reclamación al respecto, ya que es únicamente el solicitante del informe, como cliente de la empresa encargada de la valoración, quien ostenta una relación contractual que le permite consultar o rebatir el informe que ha encargado.
Siendo este el marco general que regula el funcionamiento de la confidencialidad en las valoraciones, cabe citar el caso particular de las tasaciones hipotecarias, productos que, como ya indicábamos en este vídeo, se diferencian de otras valoraciones en que, en lugar de ser realizadas a título particular, están pensadas para proteger y servir, a la vez, a tres agentes distintos: el banco que concede la hipoteca, el prestatario que la recibe y, finalmente, los inversores que financian la operación mediante la adquisición de bonos o títulos hipotecarios.
Así, al tratarse las tasaciones hipotecarias de valoraciones “con efectos ante terceros”, la confidencialidad de las mismas está regulada de manera específica a través del artículo 11 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, que describe las obligaciones de secreto de las sociedades de tasación homologadas, es decir, de las empresas que están habilitadas por la Ley para llevar a cabo este tipo de valoraciones, y que para ello cumplen especiales requisitos de cualificación, solvencia e independencia.
En concreto, esta norma indica que las sociedades de tasación no podrán revelar a terceros distintos de sus clientes ni las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la solicitud de una valoración, ni aquellas que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que esté dedicado el bien valorado ni, por supuesto, el resultado de la valoración. No obstante, autoriza que puedan revelar dichos datos a las entidades que han actuado como mandatarias de sus clientes (es decir, a los bancos u otros intermediarios a través de los cuales los solicitantes canalizan, en muchas ocasiones, los encargos de tasación), a los propietarios de los bienes valorados —salvo que con ello pudiera incurrirse en conflictos de interés o de otro tipo— y al Banco de España, la CNMV y la Dirección General de Seguros, cuando lo pidan en su calidad de supervisores de las sociedades de tasación.
En conclusión, podemos decir que la confidencialidad es una de las obligaciones éticas y normativas más importantes de los valoradores, junto con otras como la independencia, la responsabilidad, la integridad, la transparencia o la profesionalidad. Por ello, es importante elegir siempre proveedores de reconocido prestigio y que nos otorguen la máxima confianza, como es el caso de las sociedades homologadas que, gracias a su regulación específica como entidades supervisadas, proporcionan una especial garantía de rigor y excelencia.
Entre las situaciones más habituales donde una valoración puede resultar de enorme utilidad se encuentran las herencias. No es raro que, a la hora de que los herederos de un bien decidan proceder a su venta, bien sea a un tercero, bien a uno de los propios herederos, surjan numerosas dudas —cuando no, directamente, disputas— relacionadas con el valor del mismo, toda vez que los intereses particulares de cada uno de los herederos, según sea su propósito respecto de ese bien, conllevan que los valores que le asignan sean distintos y, en general, subjetivos. En una encrucijada como esta, la más sabia decisión es recurrir a un experto independiente, como es una sociedad de valoración, que, de forma objetiva y sin considerar ninguno de estos intereses particulares, proporcione una opinión imparcial sobre el valor de mercado del activo que sirva para conciliar las opiniones de todos los herederos. Además, la sociedad de valoración dispone de las herramientas y capacidades necesarias para asesorar a los herederos en un sentido más amplio, no únicamente valorando los bienes inmuebles en cuestión, sino también el denominado caudal relicto o masa hereditaria, es decir, el conjunto de bienes, derechos y obligaciones (deudas) que forman el patrimonio del fallecido que será repartido en el proceso sucesorio.
