Autor: Lore Treviño

5 de junio de 2024 Posts

Valorar el usufructo y la nuda propiedad. ¿Cómo movilizar la riqueza inmobiliaria?

Ser propietario de bienes inmobiliarios es una fuente de riqueza. Sin embargo, se trata de una riqueza en muchas ocasiones ilíquida, es decir, que no puede ser fácilmente convertida en dinero líquido para la adquisición de otros bienes distintos. De alguna manera, se posee un patrimonio que no se puede movilizar, bien porque se necesita seguir utilizando el inmueble (y, por tanto, no es posible venderlo), bien porque resulta complicado transaccionarlo por alguna circunstancia relacionada con el propio inmueble o con su mercado.

En estas circunstancias, quienes disponen de patrimonio inmobiliario pueden necesitar recurrir a fórmulas de movilización de esa riqueza, que podemos agrupar en dos categorías:

  • Aquellas que suponen una trasferencia de la propiedad del inmueble, y en las que el nuevo propietario no toma posesión de la vivienda hasta el fallecimiento del titular original. Entre ellas está la venta de la nuda propiedad, mediante la que el propietario recibe el importe de la venta y mantiene el derecho al uso del inmueble durante el resto de su vida (el comprador, por su parte, lograr adquirir un inmueble a un precio más bajo, si bien se ve obligado a esperar al fallecimiento del ocupante para poder tomar posesión de él).

Similar a ésta es la fórmula de las rentas vitalicias inmobiliarias, con la diferencia de que el importe de la venta no se recibe de una vez, sino fraccionada en el tiempo, en forma de renta vitalicia, hasta la fecha del fallecimiento. Por último, el mecanismo de vivienda inversa permite al propietario vender la vivienda y convertirse en su inquilino de forma vitalicia.

  • Aquellas otras en las que se retiene la propiedad, pero se logra obtener liquidez gracias a ella. Entre estas fórmulas está la conocida hipoteca inversa, un préstamo hipotecario en el que el importe prestado por el banco no se recibe de una vez, sino también fraccionado en el tiempo hasta el fallecimiento. El préstamo debe ser devuelto tras el fallecimiento del solicitante, por parte de sus herederos, que para ello pueden utilizar sus propios ahorros o bien vender la vivienda que se empleó como garantía del préstamo.

Asimismo, los propietarios de viviendas alquiladas pueden recurrir a la fórmula del anticipo de alquileres, la cual les permite recibir con anticipación la suma de las rentas correspondientes a un determinado periodo de tiempo.

Para analizar correctamente la viabilidad económica de este tipo de fórmulas de utilización de la propiedad, resulta esencial conocer las bases de la valoración de dos derechos reales, la nuda propiedad y el usufructo. Veamos primero sus definiciones:

  • La nuda propiedad es el derecho que ostenta una persona sobre un bien del que es propietario, si bien con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute.
  • Por otro lado, el usufructo es, precisamente, el derecho a la posesión y disfrute de ese mismo bien.

Por tanto, la suma de la nuda propiedad y del usufructo, o su consolidación en una sola persona, daría lugar al “pleno dominio” del inmueble, por el cual se posee tanto su propiedad como el derecho a su uso y disfrute.

Es, por ejemplo, muy habitual heredar la nuda propiedad de inmuebles en aquellas situaciones en que la persona fallecida deja un cónyuge viudo/a, puesto que sobre él o ella recae el derecho de usufructo del inmueble, en tanto que la nuda propiedad se reparte entre éste y el resto de herederos. Esta misma situación se puede dar a través de la donación de la nuda propiedad, cuando el donante quiere reservarse la posibilidad de seguir utilizando el inmueble durante el resto de su vida.

Ahora bien, ¿cómo se determina el valor de cada uno de estos dos derechos? Para su cálculo, partiremos de la base de que la suma de sus valores debe corresponder, lógicamente, al valor del pleno dominio de inmueble, es decir, al valor de mercado que determinamos habitualmente.

Teniendo esto en cuenta, obtendremos primero el valor del usufructo. Dado que ostentar el derecho de “uso y disfrute” es, conceptualmente, muy similar a lo que se logra arrendando un inmueble, el valor del usufructo se determinará como si el usufructuario fuera un inquilino; es decir, el valor del usufructo corresponderá a la suma (actualizada al presente) de todas las rentas que pagaría un potencial inquilino que tuviera la misma edad que el usufructuario, desde la actualidad hasta el momento en que falleciese. Para estimar ese momento, se emplean tablas con datos medios de supervivencia de hombres y de mujeres, aplicando a la renta de cada año la probabilidad de que el inquino siguiera vivo en ese momento (de esta manera, las rentas en edad más avanzada pesan menos sobre el valor final que las de los primeros años). Para entender mejor este procedimiento, se puede consultar nuestro post sobre valoración de viviendas destinadas al alquiler.

Una vez calculado el valor del usufructo, es sencillo determinar el de la nuda propiedad: corresponderá a la diferencia o resta entre el valor del pleno dominio (o valor de mercado normal) y el valor del usufructo.

Como se puede apreciar, determinar el valor de estos derechos reales —tan útil de cara a la utilización de procedimientos de monetización de la riqueza inmobiliaria— requiere de importantes conocimientos tanto técnicos como de mercado, puesto que se deben estimar con precisión las rentas consideradas en la metodología, lo que depende de un adecuado análisis del inmueble y de su mercado local. Por ello, es importante contar con proveedores profesionales cualificados, como las sociedades de tasación, para este tipo de valoraciones.

 

22 de mayo de 2024 Infografías, Posts

¿Cómo contribuyen las tasaciones a la estabilidad financiera?

Podemos pensar que el fin último de las tasaciones es únicamente posibilitar la concesión de préstamos hipotecarios. Nada más lejos de la realidad. De hecho, las tasaciones realizadas por las sociedades de tasación son clave en distintos procesos y ámbitos financieros que, en su conjunto, resultan esenciales para garantizar la estabilidad financiera del sector bancario y, con ello, la seguridad de los ahorros y depósitos de los ciudadanos.

Por una parte, en efecto, las tasaciones son relevantes de cara a la concesión de préstamos hipotecarios, los cuales conforman una parte esencial de los activos bancarios. El hecho de que las valoraciones de estos inmuebles sean rigurosas e independientes no es sólo imprescindible para proteger los intereses de los compradores de bonos (como vimos en este post), sino también para la protección de los dueños de los depósitos con cuyo dinero realiza el banco los préstamos, así como para la transparencia y fiabilidad de los balances bancarios.

Tan es así que en los textos de las propias leyes que regulan el ámbito hipotecario se comenta que este mercado “es uno de los segmentos del sistema financiero con mayor influencia en la estabilidad macroeconómica y financiera. De su funcionamiento depende la financiación de la vivienda, que representa alrededor de dos tercios del valor de la riqueza total de los hogares españoles y condiciona sus decisiones de consumo e inversión. Al mismo tiempo, el crédito hipotecario tiene un gran peso en el balance de las entidades de crédito y supone más de la mitad del total del crédito al sector privado residente” (preámbulo de la Ley 41/2007). Se trata, en consecuencia, de un ámbito de actividad que exige un comportamiento muy riguroso de los distintos agentes que operan en el mercado.

Por otro lado, las mismas exigencias del mercado hipotecario, es decir la intervención obligatoria de una sociedad de tasación como valoradora, se han aplicado por parte el Banco de España en otros ámbitos sensibles para la estabilidad financiera, como son los siguientes:

  • Las normas contables del sector bancario: al igual que las empresas, los bancos están obligados a cumplir con una serie de obligaciones contables, rindiendo información sobre su actividad, su patrimonio y sobre sus operaciones especiales. Mediante la contabilidad, miden y valoran todos los elementos que componen sus finanzas, y controlan la información de todos sus movimientos monetarios, datos que resultan esenciales para tomar decisiones sobre su forma de actuar. A la hora de contabilizar el valor de los préstamos hipotecarios concedidos por la entidad, así como de los inmuebles adjudicados, la normativa vigente exige la realización de valoraciones profesionales, cuya calidad y exactitud es crucial para que el banco disponga de información contable rigurosa, real y actualizada.
  • Las exigencias de capital de los bancos: las entidades financieras están obligadas a mantener una cantidad mínima de capital, determinada en función del nivel de activos que tengan en circulación. De esta manera, se asegura que no realicen inversiones que puedan aumentar su riesgo de quiebra, así como que disponen de suficiente capital para mantener sus pérdidas operativas y afrontar retiradas de fondos.  El valor por el cual se contabilizan los activos a la hora de determinar el volumen de capital que debe provisionar el banco se determina también a partir de valoraciones profesionales.
  • La valoración de los inmuebles adjudicados: cuando un banco se adjudica un inmueble por impago de un préstamo, aquél entra a formar parte de su patrimonio, por lo que la normativa obliga a valorar periódicamente esos activos. De esta manera, se verifica el valor por el que el banco los podría vender en el mercado, y se vigila cualquier posible pérdida de valor que ponga en riesgo dicho patrimonio.

En definitiva, la calidad e independencia de las tasaciones hipotecarias resulta clave a la hora de asegurar la estabilidad financiera, por lo que es crucial que se mantengan y refuercen los requisitos para su elaboración, tanto los relativos a las normas técnicas que las guían como los que tienen que ver con la profesionalidad y objetividad de los proveedores que las realizan.

 

  

 

17 de abril de 2024 Posts

¿Qué significa y cuáles son las repercusiones de estar “fuera de ordenación”?

Entre los distintos aspectos que se verifican a la hora de llevar a cabo una valoración, uno de especial importancia es el cumplimiento de la normativa urbanística por parte del inmueble valorado. Y es que el estar o no alineado con las normas urbanísticas repercute de manera sustancial en las posibilidades de uso y explotación del inmueble y, por ello, en su valor (e, incluso, su posible financiación). En este sentido, es útil conocer las limitaciones derivadas de la situación de “fuera de ordenación”.

Decimos que un inmueble se encuentra en situación legal de fuera de ordenación cuando no es conforme en algún sentido con la normativa urbanística vigente. Ahora bien, existen dos motivos diferenciados por las cuales un inmueble llegar a esta situación:

· Por un lado, los edificios pueden quedar en situación de fuera de ordenación después de haber sido construidos, debido a un cambio en la normativa urbanística de la zona o a la aparición de una nueva norma. De alguna manera, la situación de fuera de ordenación les “sobreviene”, pese a haber sido realizados conforme a las normas que estuvieran vigentes en el momento de su construcción.

Esta situación es mucho más común de lo que pueda parecer a primera vista (se da con frecuencia en los cascos históricos de las ciudades), puesto que las normativas urbanísticas evolucionan a lo largo de los años y en ellas se modifican parámetros con el fin de lograr urbes conformadas por edificios más accesibles, luminosos, espaciosos y ventilados, lo que deja las construcciones tradicionales en situación de incumplimiento.

· Por otro lado, quedan también en fuera de ordenación aquellos edificios que se han realizado en contra de alguna de las determinaciones de las normas vigentes (es decir, los que incumplen la normativa existente en el momento de su construcción), a partir del momento en que finaliza el denominado “plazo de prescripción”, que es el periodo de tiempo previsto por la Ley para que la Administración pueda emprender acciones para restablecer la legalidad urbanística del inmueble. Este plazo de prescripción varía según la legislación autonómica, aunque habitualmente se cifra en 4 años.

Para poder determinar, a efectos de una valoración, si un inmueble está en situación de fuera de ordenación, el tasador medirá y analizará la construcción, y después revisará la normativa urbanística vigente, evaluando si el edificio se ajusta a la misma. En caso de no ser así, tomará en consideración las limitaciones que derivan de este régimen a la hora de determinar el valor de tasación, ya que éste puede verse afectado si los inmuebles comparables no adolecen de las mismas limitaciones o si las obras que serían necesarias para dar al inmueble su máximo valor y utilidad no pueden realizarse debido a la situación urbanística.

En concreto, la situación de disconformidad con el planeamiento supone ciertas limitaciones respecto de las obras que pueden hacerse en los edificios o construcciones. De manera muy general son las siguientes:

· No se pueden llevar a cabo obras de consolidación, aumento de volumen o modernización, ni aquellas que supongan un incremento de su valor de expropiación.

· Sí pueden realizarse las reparaciones que sean necesarias para el mantenimiento de una actividad legítimamente establecida, la conservación de la habitabilidad del inmueble, la supresión de barreras arquitectónicas o la utilización del edificio conforme al que sea su destino. En cualquier caso, estas obras nunca podrán suponer un incremento del valor de expropiación.

Los edificios que se encuentran en situación de fuera de ordenación no están sujetos a orden de demolición ni a la obligación de ser expropiados (sí aquellos realizados en contra de la normativa vigente en tanto no haya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción). En cualquier caso, la Administración podría estar potencialmente más interesada en expropiar ese tipo de edificaciones con el fin de lograr una adecuación de lo construido a la normativa vigente. En tal caso, encontrarse en situación de fuera de ordenación podría suponer, para algunos inmuebles, una desventaja comparativa respecto de otros acordes con la normativa, a la hora de calcular el valor de la indemnización, dado que la Administración no incluiría en la indemnización el coste de aquellas obras que se hubieran podido llevar a cabo en él desde su entrada en la situación de fuera de ordenación.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que, si la situación de fuera de ordenación se ha producido por edificar más superficie de la permitida (por ejemplo, construcción de espacios bajo cubierta, plantas adicionales o elementos anexos), el valor de tasación no podrá incluir ninguna superficie que no sea potencialmente legalizable. Si, además, la situación de fuera de ordenación ha quedado inscrita en el Registro de la Propiedad, las leyes impiden que una hipoteca concedida sobre ese inmueble sea incorporada en un bono garantizado, por lo que las entidades financieras podrían no estar interesadas en otorgar esa financiación.

Todo ello pone en valor el importantísimo papel de la tasación en el proceso de compra de una vivienda, ya que el informe de valoración recoge el análisis urbanístico del inmueble y pone de manifiesto cualquier incumplimiento de la normativa detectado por el técnico, así como las consecuencias derivadas de ello. Como hemos comentado en otras ocasiones, disponer de la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma de las arras, puede ayudarnos a prevenir este tipo de riesgos, ya que constituye un auténtica due diligence del inmueble.

  

 

3 de abril de 2024 Vídeos

Nuestros asociados, de cerca: Tinsa

Hoy, en la sección #NuestrosAsociadosDeCerca, publicamos una nueva entrevista, para que conozcáis a las sociedades de tasación que componen nuestra asociación.
En esta ocasión estaremos con J. Antonio Hernández Calvín, Presidente de Tinsa España.
No os perdáis todo lo que tiene que contarnos.
20 de marzo de 2024 Posts

La ética: condición imprescindible para la valoración

Aunque la ética es relevante para todas las profesiones y especialidades, en la disciplina de la valoración, junto con otras como la medicina o la abogacía, la sujeción a un código de conducta es especialmente relevante. Y esto es así porque en la valoración de un bien pueden confluir muchos intereses distintos, motivo por el cual existen muchas posibilidades de que el valorador se vea afectado por “conflictos de interés”, es decir, por el choque entre sus intereses particulares y los de sus clientes o los receptores finales de su trabajo. Asimismo, incluso en aquellos casos donde no existe conflicto de interés, una cualidad esencial del valorador es su independencia u objetividad, es decir, la capacidad de proporcionar una opinión de valor que no esté sesgada por los intereses de las distintas partes a las que un informe de valoración puede afectar, por ejemplo, al comprador y al vendedor de un inmueble, y, por supuesto, por los propios intereses o conflictos del valorador.

Por este motivo, los organismos internacionales que regulan la profesión y las normas técnicas de la valoración tienen entre sus cometidos la promoción de comportamientos éticos y el control de las actuaciones de los valoradores. Así, desde el año 2015 existe la Coalición Internacional de Estándares Éticos (IESC, https://ies-coalition.org/), que ha dado lugar a un conjunto de principios éticos básicos para las profesiones relacionadas con el mundo inmobiliario y, en particular, para el ámbito de la valoración: las International Ethics Standards, o Normas Éticas Internacionales. Por su parte, instituciones como RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) o TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) poseen sus propios Códigos de Conducta, cuya observancia es obligatoria para los miembros de sendos organismos.

En particular, en España existen dos niveles de regulación del comportamiento ético de los valoradores: por una parte, las incompatibilidades y obligaciones normativas establecidas en el Real Decreto 775/1997 (aplicables a los mercados regulados) —ampliadas y detalladas por las Circulares del Banco de España, organismo encargado de la supervisión de la labor de las sociedades de tasación— y, por otra, el Código Ético de la AEV, de cumplimiento obligatorio para las sociedades de tasación miembro de la Asociación.

El Real Decreto 775/1997 establece una serie de incompatibilidades, según las cuales las sociedades de tasación deben rechazar la valoración de bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia y, en particular, de los que sean propiedad de la sociedad, de sus accionistas, de sus administradores y directivos, de los familiares de los anteriores hasta 2º grado de consanguinidad o afinidad, o de fondos de inversión o de pensiones en los que la sociedad haya invertido o cuya gestora pertenezca al mismo grupo empresarial que la sociedad.

Por su parte, los profesionales deben también abstenerse de participar en la valoración de inmuebles sobre los cuales estén interviniendo profesionalmente mediante la formulación de un proyecto o mediante la dirección o colaboración en la dirección de las obras, de aquellos que pertenezcan al propio profesional, a sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o a sociedades en las que dichas personas ejerzan el control, así como de aquellos que sean propiedad de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias en las que cualesquiera de las personas mencionadas tengan inversiones.

Adicionalmente, y para salvaguardar la confidencialidad de las operaciones, las sociedades de tasación están sometidas a obligaciones de secreto, en virtud de las cuales no pueden revelar a terceros distintos de sus clientes las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la

solicitud de valoraciones, las que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que se dediquen los inmuebles valorados ni tampoco los resultados de las valoraciones realizadas.

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, estableció normas adicionales para el fomento de la independencia de las sociedades de tasación, que se concretan esencialmente en la obligación de disponer de un Reglamento Interno de Conducta con aquellas entidades de las que derive al menos un 10% de su facturación. Por su parte, la Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España estableció cuál debía ser el contenido mínimo de dicho Reglamento Interno de Conducta, indicando que debía contener el detalle de las incompatibilidades y las medidas adoptadas para evitarlas (separación de los servicios comerciales y de tasación de la sociedad, prohibición de trato directo entre la sociedad y las unidades encargadas de la comercialización y concesión de préstamos de las EEFF), la descripción de las reglas diseñadas para evitar conflictos de interés (criterios de aceptación de regalos), la desvinculación de los honorarios del resultado de la valoración o de la cantidad de crédito concedido por la entidad, la prohibición de emitir opiniones previas de valor sobre el mismo bien, la creación de políticas de rechazo de encargos por falta de capacitación o de información y la creación de procedimientos centralizados y aleatorios de asignación de los encargos de tasación, entre otras medidas.

Finalmente, el Código Ético de la AEV detalla y profundiza en las incompatibilidades y obligaciones previstas por la normativa, además de recoger los principios éticos básicos dictados por las IES, haciendo todo ello de obligado cumplimiento para las sociedades pertenecientes a la AEV.

En la profesión de la valoración un comportamiento ético es, no solo deseable, sino absolutamente esencial. Pues, como diría Benito Juárez, jurista y político mexicano del siglo XIX, “los hombres no son nada, los principios lo son todo”.

  

 

21 de febrero de 2024 Posts

La valoración no acaba en el inmobiliario: otros bienes valorables

Aunque el contexto en el que más frecuentemente hablamos de la valoración es el inmobiliario, es importante recordar que la disciplina de la valoración abarca otros muchos frentes que pueden ser de gran interés o utilidad en determinadas circunstancias. A grandes rasgos, podemos identificar al menos cinco categorías adicionales de activos en las que las empresas de valoración y las sociedades de tasación pueden prestar servicios:  

  • Activos relacionados los negocios: en esta categoría tienen especial relevancia las valoraciones de empresas, que pueden abarcar desde los negocios más pequeños hasta aquellos tan particulares como los equipos o clubes de fútbol. Asimismo, podemos destacar la posibilidad de valorar franquicias —contratos que proporcionan el derecho a explotar una marca o una fórmula comercial a cambio de una contraprestación económica— y las concesiones administrativas, que son aquellas autorizaciones otorgadas por entidades públicas a empresas privadas o particulares para que puedan explotar un bien o servicio de titularidad pública durante un tiempo determinado a cambio del pago de una contraprestación (conocida como “canon”) —por ejemplo, son concesiones administrativas las autopistas de peaje o los chiringuitos de la playa—. También en esta categoría han surgido hace pocos años las valoraciones de plantas solares, instalaciones en las que se produce y vende energía eléctrica obtenida mediante placas fotovoltaicas.  
  • Activos intangibles: se denomina así a aquellos activos que no tienen naturaleza física pero que, a pesar de ello, poseen un determinado valor económico que puede ser calculado. Dicho valor reside en la información y el conocimiento, que hacen que poseerlos suponga una ventaja competitiva para un negocio a la hora de diferenciarse de sus competidores. Por ejemplo, la posibilidad de utilizar una marca conocida y valorada mundialmente sería un derecho por el que muchas empresas estarían dispuestas a pagar.  

Dentro de esta categoría de activos intangibles podemos solicitar la valoración de derechos de propiedad intelectual, derechos contractuales, marcas, licencias de actividad o de software, bases de datos, redes de relaciones… También son habituales las valoraciones de los llamados fondos de comercio, que es como se denomina a la capacidad de una empresa de generar beneficios gracias a un conjunto de activos intangibles (el valor de su marca, su cartera de clientes, su posicionamiento, sus patentes, etc.).  

  • Activos tangibles: en esta categoría incluiríamos (además de los bienes inmobiliarios) todos aquellos activos que son de naturaleza física pero que, al contrario que los inmuebles, no están fijados en la tierra, sino que pueden ser desplazados (es decir, los bienes “muebles”). En este caso, consideraríamos la valoración de bienes tales como mobiliario o ajuares, maquinaria e instalaciones industriales, vehículos, embarcaciones y aeronaves, joyas u otros objetos preciosos, así como obras de arte.  
  • Activos culturales: con esta denominación nos referimos a bienes con valor histórico-artístico que son apreciados por la sociedad o que han sido incluidos dentro de los catálogos e inventarios de organismos o instituciones culturales, así como aquellos sobre los que existe algún tipo de protección legal del patrimonio. Este tipo de bienes pueden ser de múltiple naturaleza (tangibles o intangibles, muebles o inmuebles), y su particularidad es que su valor va mucho más allá de su mero coste de reposición o de su valor catastral.

  

 

24 de enero de 2024 Posts

¿Qué características son relevantes para el valor de un local comercial?

Los criterios que hacen valioso cada tipo de inmueble difieren mucho de unos usos a otros. Así como en las viviendas son relevantes cuestiones como la superficie, la calidad constructiva, el estado de conservación o la orientación, los criterios con los que se valoran los locales comerciales son muy diferentes. Sin duda, el componente principal de su valor es —y en eso coinciden con las viviendas— la ubicación: los enclaves más comerciales de las ciudades y, en particular, aquellas calles en las que existe continuidad de comercios en funcionamiento y un bajo índice de desocupación, son aquellos donde los precios o las rentas de alquiler son más elevadas. También afectará a su precio la visibilidad y accesibilidad que tengan: no valdrá lo mismo un local al que se debe acceder bajando o subiendo unas escaleras que otro sin ninguna barrera, a ras de calle.  

En este mismo sentido, otra de las cuestiones clave para un local comercial es el tamaño de su escaparate, pues será mucho más atractivo comercialmente un espacio que tenga una gran visibilidad desde el exterior. De hecho, uno de los criterios con los que se valoran los locales comerciales es el denominado “factor de forma” o “relación tabla-fondo”, que expresa la relación que existe entre la longitud de fachada del local y su profundidad o superficie total. Así, serán más “caros” los metros cuadrados de un local con un escaparate muy amplio y un fondo reducido, que los metros de un espacio muy profundo y con un pequeño escaparate, aunque en total ambos espacios tengan la misma superficie.  

La particularidad de los locales comerciales es que importa más la “calidad” que la “cantidad” de sus metros cuadrados. De hecho, para valorarlos en muchas ocasiones se dividen artificialmente en “franjas”, de las más cercanas a las más lejanas al escaparate, de manera que aquellas zonas de local que se encuentran más alejadas de la calle, o en plantas distintas a la planta de acceso, se ponderan a un precio menor que las franjas con mayor visibilidad y accesibilidad. Seguro que, como comprador, te has percatado de que es mucho más probable que des una vuelta por la parte de la tienda que está más cerca de la puerta, pero en pocas ocasiones te animarás a subir o bajar a otra planta distinta, o a ir hasta el fondo de un local muy grande.  

Otra de las particularidades de la valoración de locales comerciales es que no se tienen en cuenta los acabados e instalaciones que el comerciante haya podido colocar; al contrario, los locales se valoran “en bruto”, como si no existieran los decorados y terminaciones que llevan. El motivo es que, para otro comerciante que adquiriera o alquilara el local, todos esos acabados resultarían inútiles, y los tendría que retirar para realizar su propia distribución y decoración conforme al tipo de comercio que quiera poner. Desde luego, los acabados de una panadería no le servirán a una tienda de ropa, ni éstos, a su vez, a una clínica de fisioterapia.  

Adicionalmente, hay cuestiones que tienen una gran importancia para el valor de los locales, como son los usos a los cuales se pueden destinar, y que en algunas ocasiones pueden estar limitados. Así, existen edificios en los cuales la comunidad de propietarios prohíbe desarrollar determinadas actividades, por considerarlas molestas o nocivas; por tanto, esos locales tendrán una menor flexibilidad o versatilidad de uso que otros. Asimismo, puede influir mucho en el valor de un local la disposición o no de salida de humos, puesto que no tenerla impedirá que el local pueda destinarse a restaurante, lo que podría disminuir su valor si la demanda principal en la zona es precisamente para la instalación de locales de restauración.  

Como se puede apreciar, la valoración de locales comerciales es una disciplina compleja, que exige un gran conocimiento del funcionamiento de la zona y de las características de la demanda; asimismo, requiere disponer de información detallada de transacciones y ofertas de locales próximos, que en muchas ocasiones es muy limitada, especialmente si se trata de una zona muy comercial en la que existen pocos cierres de negocios y escasas transacciones. Por todo ello, es muy recomendable confiar la valoración de este tipo de inmuebles a especialistas como son las sociedades de tasación, que, al conocimiento y experiencia de los valoradores locales expertos en cada mercado añaden el control e información derivado de la disposición de amplias bases de datos de comparables y valoraciones. 

 

  

 

10 de enero de 2024 Posts

¿Por qué no coinciden las distintas estadísticas de precios de vivienda?

La información sobre precios de la vivienda es, sin duda, una de las que más abunda en prensa y televisión, y sobre la que más estudios y estadísticas se llevan a cabo. A pesar de ello, ocurre con frecuencia que, al ojear las distintas noticias referidas a la evolución de los precios en un mismo periodo temporal, verificamos que los porcentajes que se dan son notablemente diferentes entre unas publicaciones y otras. Lógicamente, cabe plantearse: ¿a qué se deben estas diferencias? 

La pregunta no es baladí, puesto que el precio de la vivienda es un indicador relevante a muchos efectos. En primer lugar, porque repercute en las posibilidades de los ciudadanos de un país o de una región de poder acceder a una vivienda y conformar un proyecto de hogar y de familia. Pero, además, el precio de la vivienda es un reflejo directo del nivel de demanda y, por tanto, de actividad en el sector inmobiliario, un sector que da empleo a miles de personas, que tiene una importantísima contribución al PIB, que genera miles de millones de euros en fiscalidad para nutrir las arcas del Estado y que es, en definitiva, un potentísimo motor de nuestra economía y de nuestra imagen como país. Además, el precio de la vivienda refleja el valor del patrimonio de todos aquellos propietarios que han invertido sus ahorros en la compra de una vivienda, y es clave en el valor de los activos y garantías de las entidades financieras y, por ello, crucial para la estabilidad financiera. 

Pero, antes de resolver la pregunta, abordemos otra previa: ¿a qué nos referimos cuando hablamos del “precio de la vivienda”? Un precio es un importe concreto, determinado en un momento del tiempo y en unas circunstancias específicas. En función de cuáles sean esas circunstancias, el precio puede variar sensiblemente. Así, el precio por el que se intercambia una vivienda en una transacción “de mercado”, en la que no existen prisas, presiones, ni intereses especiales, puede no ser igual el precio que se da a esa misma vivienda cuando se usa como garantía de la devolución de un préstamo a largo plazo, el que se le imputa a efectos del cálculo de impuestos, el que se intercambia en una situación de presión o prisa (conocido como “precio de liquidación”) o al que se está dispuesto a pagar por esa vivienda no como bien de uso, sino de inversión. Y, ni que decir tiene, tampoco será el mismo precio que se está dispuesto a pagar cuando intervienen intereses especiales, es decir, cuando existe una preferencia particular por una determinada vivienda.  

Precisamente, en esta adecuación del precio a las distintas circunstancias es donde reside parte de la dificultad de elaborar estadísticas, puesto que, en muchas ocasiones, es complicado —si no directamente imposible— conocer bajo qué premisa se han determinado los precios que observamos en el mercado, por lo que en la información que se recoge pueden estar entremezclados todos ellos.  

Esta dificultad es inherente a cualquier fuente de la que se obtengan los datos, de las cuales en España contamos con varias:  

  • Por un lado, los conocidos como “asking prices”, o precios de oferta, obtenidos de los anuncios en los que particulares y profesionales publicitan la venta de viviendas. 
  • Por otro, los valores de tasación determinados a través de valoraciones profesionales, llevadas a cabo por tasadores y revisadas por sociedades de tasación. 
  • Por otro, los precios declarados en las escrituras se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Esta diversidad en el origen de los datos de precios de vivienda es otro de los factores determinantes en la disparidad que tiene lugar entre los distintos índices, sumado a la mezcla de naturalezas de los precios recogidos.  

A todo ello, debemos sumar las diferencias derivadas del uso de distintas metodologías estadísticas: cada emisor de estudios puede emplear criterios diferentes a la hora de excluir o incluir determinados datos (por ejemplo, los que son considerados “atípicos” o extremos), realizar diversos tratamientos de cribado y limpieza de la información, utilizar volúmenes de datos diferentes, emplear distintas métricas de cálculo o ponderar los datos según criterios propios (por ejemplo, a la hora de calcular una media nacional, se puede considerar todos los precios igual de importantes, o asignar más peso a los precios provenientes de las provincias con más población o volumen de transacciones, entre otros muchos posibles criterios).  

Y, finalmente, también habrá que estar muy atentos, sobre todo en el caso de comparaciones temporales de precios, al período, – mensual, trimestral o anual -, al que se refiera la variación que se menciona o de la que se informa. 

Todos estos son los motivos por los cuales los resultados obtenidos por los distintos emisores de estadística no son, ni pueden llegar a ser, iguales. Por ello, la mejor manera de obtener una imagen clara del mercado es considerar y comparar todas las distintas estadísticas, que unidas reflejarán un resultado que nos permitirá tener una visión de conjunto.  

Precisamente por este motivo existe desde 2015 el Panel de Precios de la Vivienda, un espacio web en el que los distintos emisores de estadísticas relativas al precio de la vivienda, tanto del sector privado como del público, se reúnen para proporcionar a los ciudadanos y las empresas una puerta de acceso unificada, global y transparente a todos sus estudios, informes e índices. En la web del Panel de Precios, los informes han sido ordenados de forma sencilla, de manera que cualquier usuario pueda conocer y comparar, además de los datos estadísticos, las principales características metodológicas empleadas, su periodicidad y el ámbito geográfico de aplicación. Además, el Panel proporciona gráficos comparativos de las distintas series históricas de precios de vivienda. 

En definitiva, cuando hablamos de estadísticas del precio de la vivienda podemos aplicar aquel verso del poema de Ramón Campoamor: “Nada es verdad ni es mentira. Todo es según el color del cristal con que se mira”.  

 

Volver arriba