En nuestro día a día, nos resulta bastante usual tratar con el valor de inmuebles tales como las viviendas, los locales, las naves industriales o los terrenos, e incluso otros más complejos como hoteles, hospitales o centros educativos. Sin embargo, no es tan frecuente preguntarnos cuál sería el valor de mercado de una fortaleza, una ermita o un palacio. Hablamos, en estos casos, de los conocidos como “Bienes de Interés Cultural” (BIC), elementos de patrimonio histórico sobre los que recae una protección legal particular, y que, por descontado, también se transaccionan (aunque de manera mucho menos frecuente) en el mercado.
Para este tipo de bienes, por sus características particulares, el valor no necesariamente se deduce o está ligado a las mismas categorías que analizamos para el resto de inmuebles. De hecho, la mayor parte de su valor proviene de su componente histórico-artístico, arquitectónico o cultural, y no tanto de su localización o sus características físico-funcionales. Sin embargo, ello no significa que no puedan aplicarse con ellos las mismas metodologías de valoración que utilizamos para el resto de activos físicos (comparación, coste o descuento de flujos de explotación, esencialmente), sino que tales metodologías deberán tener en consideración y determinar las magnitudes de parámetros o características de índole distinta a las habituales.
Así pues, la pregunta esencial que responder a la hora de valorar un BIC sería: cuáles son las variables o elementos que le confieren valor a un inmueble con carácter histórico-artístico? Y, según el inmueble de que se trate, encontraremos que el valor se desprende de características tales como el estilo arquitectónico, la presencia de elementos arquitectónicos o constructivos singulares, la nobleza de sus materiales, la singularidad de las técnicas constructivas empleadas en su construcción o su antigüedad, junto con otras variables como su belleza paisajística o la presencia de elementos ornamentales valiosos.
Asimismo, otra fuente de valor puede provenir de la posibilidad de destinar el inmueble a algún tipo de uso lucrativo, si la normativa lo permite y son plausibles las transformaciones o adaptaciones físicas necesarias para ello—pensemos, por ejemplo, en la utilización de inmuebles históricos como Paradores Nacionales de Turismo—. Aunque este tipo de inmuebles suelen encontrar muy restringido el abanico de usos posibles, se deben analizar todas las alternativas (museo, escuela, hotel, ayuntamiento, residencia, etc.) y determinar cuál sería la que devendría en un mayor y mejor uso y, por tanto, en un mayor valor.
El elemento clave de estas valoraciones será, finalmente, el estudio de mercado: tras localizar y analizar todas aquellas informaciones que se encuentren disponibles sobre transacciones de inmuebles de características similares (en cuanto a su singularidad), será preciso estudiar en qué medida dichos inmuebles se pueden considerar, o no, comparables de algún modo al valorado. Afortunadamente, la aplicación de la tecnología a valoración y la mejora en la cantidad y calidad de los datos públicamente disponibles permiten, cada vez más, localizar con relativa facilidad inmuebles histórico-artísticos ofertados o transaccionados en el mercado.
Entre las variables a estudiar, podríamos citar algunas como ubicación, tipo y calidad del paisaje, integración del edificio en dicho paisaje, atractivo turístico, tráfico peatonal en la zona, superficie de edificación y de terreno, tipo de construcción, antigüedad, singularidad/calidad arquitectónica, grado de rehabilitación, funcionalidad, estado de conservación, grado de rareza del inmueble en su entorno cercano, interés artístico, existencia de acontecimientos históricos relacionados o acaecidos en el inmueble, etc.
Una vez localizada la muestra y determinadas las magnitudes que muestran de las distintas variables o características, se podrá llegar a deducir el valor del bien analizado, aunque, como se puede apreciar, se trata de una especialidad de valoración que requiere de profundo conocimiento de un mercado muy particular, así como un relevante dominio técnico de las metodologías. Por ello, es importante confiar para este tipo de trabajos en empresas de valoración especializadas y con experiencia en este campo en concreto.
